Onderhoud woongebouw De Ligt
Oplossingen waar iedereen beter van wordt
Een opdracht is niet altijd afgebakend; soms is de vraag open. Een mooi voorbeeld hiervan is woongebouw De Ligt in Veldhoven, met een leegstaand zorgsteunpunt dat via een droogloop gekoppeld is aan de woongebouwen die aan onderhoud toe waren. De vraag van Woonstichting ‘Thuis was: Hoe pakken we dit aan vanuit onze strategische visie? Luisteren is één, begrijpen is twee, de oplossing is drie.
Luisteren is één, begrijpen is twee, de oplossing is drie
Het team van De Loods zit het liefst vanaf de start met alle betrokken partijen aan tafel. Zolang de plannen nog niet in steen zijn gehouwen, is er lucht voor inbreng en dialoog. En vooral ruimte om samen andere en mogelijk betere keuzes te overwegen. In een dergelijke situatie is De Loods pas echt van meerwaarde. Wat betreft De Ligt is er geluisterd naar de wensen van zowel de bewoners als de opdrachtgever. Al snel bleek dat er een duidelijk verschil was in de praktische wensen van de bewoners enerzijds en de strategische visie van de woonstichting anderzijds.
Waarom zou je weghalen wat goed is?
De Loods stelt altijd verschillende varianten en oplossingen voor op basis van (technisch) onderzoek en gesprekken met alle betrokken partijen, hoe groot of klein een opdracht ook is. Dat gebeurt in de vorm van zogenoemde scenario’s. Daarin worden van alle betrokken partijen zoveel mogelijk wensen meegenomen. Elk scenario is onder andere voorzien van een kostenoverzicht, beeld, (on)mogelijkheden, randvoorwaarden en de technische haalbaarheid.
Tijdens het onderzoek kwamen we ook onbenutte kansen tegen die het plan omgooiden. Steigerbouw (per definitie duur) bleek nodig te zijn voor het onderhoud van het dak. Maar we wisten ook dat over een x-aantal jaar de beplating van de bovenste verdieping aan de beurt was. Waarom dan niet alles in één keer doen? De steigers staan er al en het levert meteen een energetisch voordeel op voor de bewoners. Die kosten bespaar je dan.
Leon van Kessel, tekenaar/modelleur, vervolgt: “We kwamen inderdaad tot de conclusie dat de bestaande trespa gevelbekleding in slechte staat was. In het oorspronkelijke plan was hier geen rekening mee gehouden. Een duurzame oplossing vonden we in het plaatsen van nieuwe rockpanel panelen. Een extra investering uiteraard, maar gelukkig slim terug te verdienen door het besparen van kosten. Bijkomend voordeel is dat de bewoners over een paar jaar niet opnieuw in een verbouwing zitten. Minder overlast dus.”
Voordat De Loods plannen definitief ontwikkelt, wordt de situatie tot in detail in beeld gebracht. In het geval van De Ligt bleek belangrijke informatie te ontbreken.
De droogloop naar het zorgsteunpunt
“Als we ontwerpen vanuit een verkeerde basis, komen er gedurende het proces geheid hindernissen bovendrijven. En hindernissen kosten meestal geld. Dat kan je voor zijn door in de voorbereidingsfase goed onderzoek te doen. Als blijkt dat de standpunten van bewoners en opdrachtgever te ver uit elkaar liggen gaan we de dialoog aan. We overtuigen met gedegen onderbouwingen en berekeningen. Pas als er sprake is van overtuigende voorstellen en je hebt – zoals bij De Ligt – ook nog eens de bewoners aan je kant, wordt er een klap op gegeven. Dat proces gaat niet over één nacht ijs. ”
Georgeanne van Liebergen, voormalig projectleider/directeur bij De Loods
“De redenen om De Loods te selecteren heeft onder andere te maken met hun multidisciplinaire karakter, flexibiliteit en inlevingsvermogen.” Deze begrippen verdienen een verdere uitleg, aldus Ruud van Splunder.
“Wat ze goed doen bij De Loods is dat zich heel goed verplaatsen in de opdracht en eindgebruiker. Bij dit soort opdrachten is bewonerscommunicatie erg belangrijk en je merkt dat bewonersbegeleiding bij De Loods in haar genen zit. Voor hen is het een vanzelfsprekendheid, maar neem van mij aan dat dit niet altijd het geval is. Een doorsnee architectenbureau staat weliswaar voor zijn ontwerp, echter staat hij nauwelijks stil bij de eindgebruiker. Bij De Loods draaien ze dit om. Ze verplaatsen zich allereerst in de wensen en behoeften van de bewoners om vervolgens een vertaalslag naar het ontwerp te maken zonder hier afbreuk aan te doen. In dit project zorgde hun inlevingsvermogen ervoor dat ze draagvlak creëerden bij onze bewoners. Dat is essentieel voor het slagen van zo’n opdrachten.”
bewonersbegeleiding zit bij De Loods in haar genen
“Ook in dit project zijn we onvoorziene omstandigheden tegengekomen. Door het wegvallen van de projectmanager waren de projectkaders niet altijd even duidelijk. De Loods heeft hier goed op geanticipeerd door weer terug te gaan naar de basis. Structuur aanbrengen vanuit de bedoeling van het project. Ze hebben hierin het initiatief genomen om samen de kaders weer scherper in beeld te krijgen. Het is fijn om met een partij samen te werken die verantwoordelijkheid toont, flexibel is en meebeweegt als het proces aan verandering onderhevig is. Tot op bestuursniveau is hier bij ons intern waardering over uitgesproken.”
Ruud van Splunder, gebiedsregisseur Woonstichting ‘Thuis
“Tijdens de selectie dachten we dat De Loods het beste bij deze opdracht zou passen. En dat bleek in de praktijk te kloppen. Ze zijn veelzijdig of multidisciplinair net hoe je het wilt benoemen. Ze hebben veel kennis van onderhoud, maar ook op het gebied van nieuwbouw. Ze managen processen en geven inhoud hieraan. Specialismen zoals ontwerp, engineering, duurzaamheid, bewonersbegeleiding etc. ze hebben het allemaal in huis. Dat is voor ons als opdrachtgever fijn werken”, aldus Ruud van Splunder.
“ Goed onderzoek loont. Door middel van een quickscan worden alle vinkjes gezet. Dat is de vertaalslag van theorie naar praktijk. In deze fase zoeken we alles uit en nemen we de eventuele laatste onzekerheid weg. Daarin gaan we ver. We kijken naar de kleinste dingen. Op de eerste plaats stellen we ons de vraag; wat vraagt het gebouw? Ook kijken we naar de behoeften van de bewoners. In het geval van De Ligt bleek bijvoorbeeld dat de bewoners veel meer gebaat zijn bij geïsoleerd zonwerend glas – dat ook binnen de gestelde norm valt – dan het duurdere HR triple glas.”
Mark Gommans, bouwkundig medewerker
De Loods maakt alles tastbaar voor opdrachtgever en bewoners. Elke belangrijke beslissing wordt teruggekoppeld en helder beargumenteerd. In elke fase van het ontwikkeltraject overtuigt De Loods met argumenten en berekeningen. Georgeanne: “Door een probleem van verschillende kanten te bekijken leggen we sneller de beste verbindingen en creëren we de beste passende oplossingen binnen de kaders van de opdracht. Maar als een betere oplossing buiten die kaders ligt, vinden we hem ook en stellen we hem ook voor. Onderbouwd en beargumenteerd.”
Van tekening naar praktijk
Ze kunnen altijd, ongeacht de weersomstandigheden van gebouw A naar gebouw B. De droogloop wilden ze absoluut niet kwijt. Tegelijkertijd had de opdrachtgever de droogloop juist niet in de visie opgenomen, waardoor de gebouwen los van elkaar zouden komen te staan. Bovendien vormt de gang voor de bewoners ook een barrière naar het naastgelegen winkelcentrum, zodat er geen parkeeroverlast is. Kortom, een toekomstgerichte visie. Logisch voor de opdrachtgever, maar daar waren de huidige bewoners niet direct mee geholpen.
